Czym jest samowola budowlana? Kiedy mówimy o samowoli budowlanej? Czy można ją zalegalizować? Jak przebiega proces legalizacji i ile kosztuje?
Obecnie obowiązujące przepisy obowiązującego prawa budowlanego nie zawierają definicji legalnej samowoli budowlanej. Za taką uznaje się budowę obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia a także w wypadku wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.
Do samowoli budowlanej dojść może nie tylko w wypadku budowy nowego obiektu ale również w trakcie użytkowania już wybudowanego. Do takiej sytuacji może dość choćby w wypadku rozbudowy czy nadbudowy budynku.
Pamiętać należy, iż roboty budowlane można rozpocząć dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub, w wypadku obiektów które nie wymagają pozwolenia na budowę, po upływie 21 dni od dokonania zgłoszenia o zamiarze dokonania robót budowlanych, o ile w tym terminie właściwy organ nie wyraził swojego sprzeciwu
Brak uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia powodować może szerokie konsekwencje. Najdalej idącą represją jest nakazanie rozróbki obiektu budowlanego lub jego części. Obowiązek wykonania rozbiórki obciążyć może nie tylko inwestora, ale również właściciela lub zarządcę obiektu. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, kiedy stała się ostateczna, co oznacza, że następuje wtedy, kiedy został wyczerpany cały tryb odwoławczy.
Niemniej jednak właściwy organ może również samodzielnie przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której podmiot, który dopuścił się samowoli, poniesie wyłącznie konsekwencje finansowe, natomiast wzniesiony obiekt zostanie uznany za zgodny z prawem budowlanym.
Jednakże aby tego uniknąć możliwe jest samodzielne wszczęcie postępowania w sprawie legalizacji samowoli budowlanej. Organem właściwym do przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego jest właściwy miejscowo powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, zaś tryb postępowania uregulowany został w art. 48-49 oraz 49b Prawa budowlanego.
Aby obiekt budowlany mógł zostać zalegalizowany muszą zostać spełnione łącznie dwie ustawowe przesłanki, określone w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego. W pierwszej kolejności budowla musi być:
zgodna z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w wypadku braku MPZP postawiony samowolnie budynek zgodny musi być z ustalenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu)
oraz obiekt nie może naruszać przepisów techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.
W wypadku uznania przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, że budowla jest zgodna z przytoczonymi przepisami może on wydać postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, które to rozpoczyna procedurę legalizacyjną. Jednakże, w przypadku stwierdzenia przez inspektora niezgodności budowli bądź miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź z przepisami technicznymi zobowiązany będzie do nakazania rozbiórki obiektu. Następnie w celu legalizacji obiektu niezbędne będzie dostarczenie kompletnej dokumentacji do organu nadzoru. Ich przedłożenie traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego. Do niezbędnych dokumentów należą co do zasady cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Kolejny obowiązkiem osoby ubiegającej się od legalizacje obiektu budowlanego jest opłacenie opłaty legalizacyjnej. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 ustawy, z tym zastrzeżeniem, że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.
W celu obliczenia wysokości należnej opłaty legalizacyjnej należy zastosować wzór zgodnie z którymi opłata legalizacyjna jest iloczynem stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w) [ (s)x(k)x(w)]
Stawka opłaty (s) jest stała i wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu wskazane są w załączniku do ustawy.
Pamiętać również należy, że zgodnie z art. 90 prawa budowlanego naruszenie przepisów prawa budowlanego w zakresie budowy bez wymaganych zezwolenia stanowi przestępstwo zagrożone grzywną, karą ograniczenia wolności a nawet pozbawienia wolności do 2 lat. Jednak wraz z chwilą zalegalizowania samowoli budowlanej ustaje możliwość karania.
Jeżeli po przeczytaniu posiadają Państwo jakieś pytania w zakresie legalizacji obiektu budowlanego lub potrzebują porady prawnej w tym zakresie zachęcamy do kontaktu.
